大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
老静安是上海皇冠上的明珠、逼格的顶点。但是，老静安的曹家渡，因地理位置更靠近长寿路，一直被排除在“上只角”的范畴以外。
随着14号线的通车，曹家渡极致的区位和交通优势逐渐浮出水面，房价却仍是内环边缘区域的水平。有必要借此机会向大家科普一下这个划算的中心城区。
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曹家渡的前世今生
曹家渡夹在静安寺和长寿路中间，是老静安的一个纯居住板块。
曹家渡南面的静安寺，最早可追溯至三国孙吴赤乌十年（247年）。
如今的静安寺已经成为上海的地标，与周边的现代建筑和谐共处。
图：静安寺
从古至今，静安寺一直是时代宠儿。
南京西路原名静安寺路，20世纪初，外商投资大幅度增加。成为一条与东面的南京路接连而成的十里洋场。
静安寺路的气氛与喧嚣的南京东路截然不同，经营趋向于高档。以高级舞厅、电影院、咖啡馆和时装店闻名。
最知名的就是百乐门，曾被誉为“远东第一乐府”。至今还在作为饭店和舞厅营业，英文名的Paramount寓意为“至高无上”。
建国之后，南京西路依然是上海的市中心，1954年，中苏友好大厦（现上海展览中心）建成于南京西路上。
改开后的80年代，南京西路也是第一个吃到螃蟹的区域。
1990年，上海商城，也就是波特曼酒店建成，当时即采用国际最领先的建设标准。
图：上海商城
如今的静安寺，首先是上海最顶尖的商业区、国内唯一的国际级商圈；其次是上海最高档的CBD，租金水平与陆家嘴相当。
图：静安寺CBD夜景
在上海2035城市规划中，静安寺是中央活动区的中心位置。曹家渡也在中央活动区里。
曹家渡北面接壤的长寿路也是一块有历史记忆的区域。
1926年，老勃生路（今长寿路）、小沙渡路（今西康路）交叉口的道路中央，建起一座钟塔。人们称它为大自鸣钟。
图：大自鸣钟
1958年这座纪念钟塔被拆。，如今，地图上虽然没有了“大自鸣钟”，但老上海人依然喜欢说：“去大自鸣钟”。
后来，长寿路成为了普陀区的商业中心，在上海范围内都比较有名气。
曹家渡被两大历史悠久的板块所包围，格调一点都不差，如静鼎安邦府邸是老静安罕见的别墅小区。
曹家渡不被认同为“上只角”的原因，主要是最西面的长宁路是主干道，来往车流量大。又是长宁、静安、普陀三区交界处，城市界面略显杂乱。
但这影响不到板块内的大部分小区，买房人的认知有误判。
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曹家渡的配套
14号线已于前不久通车。轨道交通成了曹家渡最强的配套。
曹家渡的商品房板楼，基本都在武宁路站（13/14）附近。
13号线，换乘之王。途经不夜城CBD、南京西路、淮海中路、新天地、世博后滩、张江。
14号线，二号线2.0，最强横向轨交。途经静安寺、新天地、豫园（外滩嘉里中心）、陆家嘴。
武宁路堪称最强双轨交汇站。且位于内环核心位置，从武宁路站到静安寺只有4分钟：
这样一来，静安寺的商业配套就是曹家渡居民的囊中之物了。
静安寺是上海滩繁荣的顶点，其他商圈与之相比都会黯然失色。
图：芮欧百货
从静安寺地铁站南京西路站短短2公里不到的路程，汇聚了静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、晶品、上海商城、恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场、兴业太古汇接近十个商业综合体。消费层级定位中产至顶级。
其他商圈最多也就3个像样的综合体，如淮海路（iapm、大上海时代广场、K11）
从消费品类的角度来看，静安寺在零售、餐饮、商旅3个角度均位列上海首位。
恒隆广场是上海的奢侈品旗舰，爱马仕、Chanel、LV等几十个世界名牌一网打尽，嘉里中心、芮欧也有Burberry、Gucci等品牌。
图：恒隆广场
在大众点评上，南京西路/静安寺附近人均1000+的餐饮有22家，中/西/日式皆有。
上海其他几大高端餐饮中心分别是外滩（人均1000+有24家）、陆家嘴（16家）和虹桥古北（13家）。
懂行的吃客都知道，外滩和陆家嘴是七分风景三分味道，虹桥专营日本料理，品尝世界各地美食还是得来静安寺。
南京西路也是上海超五星级酒店最密集的地区。
目前有静安瑞吉、璞丽、四季、波特曼丽思卡尔顿、香格里拉、镛舍和素凯泰7家奢华级五星酒店。
图：嘉地中心（静安瑞吉酒店）
如果不想坐地铁的话，曹家渡附近的长宁八八、889广场也是不错的社区商业。奥乐齐等商超就在家门口。
医疗配套方面，曹家渡只有社区卫生中心和老年医院。
不过，曹家渡毕竟是在老静安的范围内，离儿童医院只有1.6km，距离华山医院/华东医院2km不到，开车或地铁都在10分钟以内。
曹家渡的教育资源非常不错，有万航渡路小学+市西初/七一的一梯队XQ。不过，大部分小区对口的是静安小学/静安二中心+上海市第一中学。
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曹家渡标杆楼盘
曹家渡有很多划算的楼盘，主要集中在武宁路地铁站周边，我们将逐一盘点。
静鼎安邦府邸是曹家渡品质最高、户型最大的小区。也是老静安非常稀缺的次新豪宅。
小区建成于2006年，由两幢高层和低密度别墅组成，维护如新，就在武宁路地铁站对面。
静鼎安邦府邸人车分流，带会所（泳池、健身房、瑜伽房）。
图：静鼎安邦府邸
小区外环境优美，毗邻曹家渡花园。余姚路和康定路车流量少。
静鼎安邦府邸的别墅为市中心终极改善标的，完全没有抛盘。
高层只有一个267㎡大平层户型，单价才11万/㎡，是市中心最值得入手的次新豪宅之一。
品质次一档的国际丽都城，3房就要3000万。
“韭王之王”的翠湖天地1、2期，两房就要同样的价格。
美中不足的是，静鼎安邦府邸弧状的户型，有一个次卧利用率稍低。
静安均泰丽轩是曹家渡房龄最新的小区，2011年次新房，就在静鼎安邦府邸的斜对过。
小区品质与泰府名邸、国际丽都城相仿。价格稍低，156㎡三房在2000-2200万左右。
图：静安均泰丽轩
静鼎安邦府邸隔壁的达安花园，是值得买房人们重点关注的。小区东门紧挨着武宁路14号线地铁口。
达安花园于2002年建成，面砖外墙保养得不错。楼栋交错排开，低层采光无影响。
图：达安花园
达安花园性价比非常高，120㎡带大花园的大两房和小三房，总价都不到1300万。
同样的总价，几乎不可能找到地段更好的三房。即使有，也一定是90年代老塔楼。
曹家渡1000-1500万总价段还有个楼盘非常划算——静安风华苑。
静安风华是台湾远雄集团在上海的第一个楼盘。远中风华苑和远雄徐汇苑鼎鼎大名，静安风华苑比较低调。
小区位置确实不太好，被老公房包围，又在两条主干道的路口。
图：静安风华苑
然而，静安风华苑有个很大的优势——对口万航渡路小学+市西初/七一中学。
而且，该XQ对口的楼盘中，仅有静安风华一个次新板楼。
由于静安风华位置一般，一直卖得比较便宜。
2020年12月份，XQ房已经有过一轮上涨，静安风华高区的成交价也只有9万/㎡，之前一直在7-8万/㎡徘徊。
最近，随着核心区的补涨，静安风华苑的单价终于来到了10万/㎡。前一阵子有150㎡的三房挂牌，总价1500万左右。
即便位置再尴尬，静安风华苑也是老静安的一梯队XQ房。
又是台湾开发商建造的高品质楼盘。这个价格只能说是被人忽略了。
不知道以超过10万/㎡接盘徐汇植物园二梯队XQ房的，以及2600万总价拿下盛世年华三房的买房人，看到此文是什么感受
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曹家渡板块评析及购房建议
曹家渡是老静安的一部分，因处于三区交界处、离长寿路更近，一直不属于“上只角”。房价是老静安最低的。
实际上，除了静安风华苑受到主干道噪音影响外，其他楼盘外环境优美，闹中取静。与江宁路、南京西路的小区没有什么大区别。
此外，14号线的通车，极大地改善了曹家渡的交通条件，居民乘地铁到静安寺只需5分钟不到。上海最顶级商圈和CBD近在咫尺。
武宁路（13/14）已经是上海最强的双轨交汇站。
然而，拥有绝妙交通、商业配套的曹家渡，房价仅仅是内环边缘水平。
楼市是一个信息不对称的弱有效市场，价值与价格的错配恒久存在。
买房人要避免以高于内在价值的价格，成为接盘侠；尽量以低于内在价值的价格“抄底”。
前几天，我们写了《这个地段，有点坑！》，揭露了五里桥板块的高估。永业公寓三房达到2600万。
而今天介绍的曹家渡，就是很明显的低估值板块。达安花园只有永业公寓的一半价格。
五里桥和曹家渡正好都是黄浦和静安内环内的区域，我们不妨对比一下。
两者都是中央活动区。
曹家渡的13/14号线武宁路站要略胜于五里桥的9/13号线马当路站。
从商业和产业角度，曹家渡毗邻的静安寺，完胜五里桥旁边的新天地。
教育资源基本持平，但曹家渡个别小区对口双一梯队XQ。
曹家渡的小区外环境更好、容积率更低。
五里桥只有医疗设施略微占优的，好的医院也就近了1公里。
1000-1500万的总价段，想要在静安寺5分钟生活圈买板楼小区，只有曹家渡可选。
3000万左右的总价段，要在静安寺5分钟生活圈买次新大平层，依然只能选择曹家渡。
静安寺是上海商业、产业、交通、医疗综合实力最强的中心点，具有重大参考意义。
而曹家渡，就是静安寺附近最实惠的板块。
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