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更新和准备智库产品

深圳市城市更新协会产业信息中心和广东合一城市更新研究院经过100年的《2022深圳城市更新白皮书》 天筹备编写,形成行业数据篇。、“政策趋势及临深篇”,内容包括2010-2021年深圳城市更新项目数据与趋势、2021年深圳土地整备利益统筹项目数据与趋势、2016-2021年深圳棚户区改造项目数据与趋势、2021年集体资产交易项目数据与趋势、2021年公开市场数据分析、房地产企业进入深圳城市更新发展研究、城市更新政策、城市更新产业发展研究、集大成行业深度研究成果。

《2022年深圳土地整治利益统筹白皮书》聚焦利益统筹政策的最新趋势、行业数据动态及相关政策汇编,全面分析行业发展趋势,帮助各方安排部队。

深圳城市更新土地改造棚户区改造地图涵盖了深圳多年来所有城市更新、土地改造、棚户区改造项目空间布局(截至2022年第三季度),地图分为城市更新地图、土地利益地图、棚户区改造地图、城市更新土地改造棚户区改造地图,共四张图,将有效帮助行业挂图。

“更新内部参考”是由深圳市城市更新协会行业信息中心与广东省城市更新研究所联合建设的城市更新信息“小红皮书”,旨在整合各自的优势资源,打破行业信息障碍,提供系统、详细、可借鉴的信息渠道,凝聚行业共识,使行业增长。

以下选自《更新内参》|深圳更新整备市场研报2022年第三季度

第三季度,国家发改委办公厅发布了《关于振兴股票资产扩大有效投资的通知》。在国家鼓励振兴股票资产发展的背景下,《深圳市城市更新和土地整治十四五规划》正式公布,通过政策变革创新,明确探索利用股票建设用地开发建设的市场化机制,为深圳城市更新和土地整合利益整体市场带来新的思路和方向。政府更加注重推进项目熟化,加快城市更新项目实施,土地整治利益统筹项目规划大幅增加,规划规模远远超过城市更新。政府更加注重促进项目熟化,加快城市更新项目实施,土地整治利益总体规划项目大幅增加,项目规模远远超过城市更新。在新的机遇下,市场实体应提前规划,抓住前沿市场。

行业动态

出台更新整备十四五规划,加快更新项目推进

政策变化

国家倡导新型城镇化,深圳宣布更新整顿十四五规划

第三季度,国家省市出台了涉及更新和整改的相关政策 35 其中,国家政策 12 个,省级政策 9 一、市级政策 9 一、区级政策 5 (福田、罗湖、光明、龙岗、坪山 1 主要政策内容总结如下:

国家、省级:7 月 1 日,国家发改委发布《国家发改委办公厅关于盘活股票资产扩大有效投资的通知》,建立省级盘活股票资产台账。实施动态管理,以多种方式有效振兴 同类股票资产,准确振兴条件,催化项目实施,加强对回收资金的跟踪监督和配套政策支持。多种方式,聚焦重点,强化规范,全面推进库存土地盘活,更能满足城市优质发展;7 月 5 日,国家发改委发布《关于印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知》,明确了“十四五”期间以人为本推进新型城镇化战略的目标、任务和政策措施,重点推进以旧社区、旧工厂、旧街区、城市村为主要内容的“三区一村”改造,探索政府指导、市场运作和公众参与模式,稳步提高城市化质量;8 月 5 日, 广东省自然资源厅发布了《关于印发的》 < 广东省都市圈国土空间规划协调指导指导指导 > 的通知》,明确各圈土地空间规划协调方案和结构指导,加强城市圈发展战略和空间格局,通过各圈联动提高人口流动,提高广东土地空间规划效率和区域整体竞争力,促进世界级城市圈建设。

深圳层面:7 月 29 日,深圳市规划自然资源局与深圳市发改委联合发布了《深圳市城市更新》 和土地整备“十四五”规划一起,明确了四大规划原则、总体目标和分项目标,实施了六大空间布局优化策略,连接了防止大规模拆迁、大规模建设的新政策 M0 设置空间和指标双重控制,划定三个分区,加强管理,优化和更新建筑规模结构,提高工业空间质量;8 月 1 日,深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市》 2022 年度城市更新及土地整治计划,明确年度城市更新和土地整治任务规模,统筹利益赶超城市更新,可能成为股票 主流土地开发模式9 月 30 日,深圳市城市更新和土地整治局发布《深圳市城市更新项目经济适用房配置条例(征求意见稿)》,修订经济适用房配置类型和比例算法。

各区层面:深圳各区政策内容相对分散,其中龙岗、福田、罗湖、光明、坪山 1 个。龙岗以房地产全周期监管为重点,是《龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》;福田发布了《福田区住房发展十四五规划》(征求意见稿);罗湖、光明、坪山以集体资产监管为重点,分别为 《罗湖区股份合作公司产权交易监督管理实施细则通知》、《光明区社区集体经济资本资产资源交易管理办法》及实施细则(草案)、《坪山区股份合作公司土地开发交易监督实施细则(草案)》。

项目动态

更新项目计划立项显著增加,利益统筹项目迅速推进

第三季度,由于上级政策明确,区政府加快了项目审批进度,更新了项目计划的宣传 / 公告和实施主体确认公示数量环比显著增加;利益统筹新增计划立项规模达到 1704.8 公顷,项目进展迅速;棚改两个项目取得了新的进展。

城市更新项目:

计划立项阶段:新计划公示 15 一、拆迁范围面积共 190.3 公顷;计划公告 11 一、拆迁范围面积共 80.1 公顷。

城市更新项目:

计划立项阶段:新计划公示 15 一、拆迁范围面积共 190.3 公顷;计划公告 11 一、拆迁范围面积共 80.1 公顷。计划公示 / 公告数量和规模同比下降,但数量环比显著增加,计划公示规模环比增长近90%。城市更新项目包括什么(城市更新项目包括什么内容)

规划审批阶段:新规划公示 15 一、共计拆除范围 112.5 公顷;规划公告 10 一、共计拆除范围 68 公顷。规划公示 / 公告的数量和规模同比下降。

实施主体确认阶段:实施主体公示项目 8 一、拆除范围面积 54.6 总开发建设用地面公顷 29.1 公顷。数量和规模同比下降,规模环比增长 2 倍。

总的来说,城市更新市场在第三季度呈现如下 3 特点:计划公示 / 公告项目数量环比显著增加,实施主体确认规模环比显著增加,项目审批明显加快;规划公告的建筑类型仍以住宅为主,占比 52%;民营企业占实施主体的70%以上,仍是主力军。截至第三季度末,2022 深圳市拆迁重建城市更新项目完成计划 18 个,涉及拆迁范围和面积的总共 203.4 公顷,计划完成率不足年度任务 第四季度冲刺空间还是很大的50%。

城市更新项目包括什么(城市更新项目包括什么内容)土地整备利益统筹项目:

今年深圳市土地整备利益统筹项目新增计划立项 30 一是整备实施总规模 1704.8 公顷。第三季度,新实施计划公告 5 一是整备实施总规模 51.9 保留土地总规模为公顷 14.7 公顷;新增专项规划 7 其中,规划公示 5 一是整备实施总规模 119.8 保留土地总规模为公顷 13.5 公顷;规划公告 2 一是整备实施总规模46.4 公顷,留用地总规模 17.3 公顷;新的地面平台 2 总留用地规模为 40 公顷。

今年土地整备利益统筹规划同比立项 2021 每年新增计划项目数量增加计划项目数量增加 1 倍,规模增长 20%。

今年土地整备利益统筹规划同比立项 2021 每年新增计划项目数量增加计划项目数量增加 1 倍,规模增长 20%。第三季度, 土地整备利益统筹新增实施方案同比持平,规模下降近 50%的数量和规模环比下降。规划公告的数量和规模同比下降,环比数量持平,规模下降。留地平台数量和规模同比增长,数量环比显著下降,规模显著增长。

棚户区改造项目:第三季度,棚户区改造项目共 2 进展如下:南华村棚户区改造项目取得土地批准,景福花园区棚户区改造项目取得施工许可证,签订土地出让合同。《深圳市城市更新和土地整备十四五规划》 提出全面开展旧住宅区综合整治工作。今年以来,棚户区改造项目没有新的计划,这可能意味着棚户区改造模式 将逐渐退出历史舞台。

行业发展

政府加强对城市更新计划的控制,统筹土地整备利益可能成为股票开发的主流模式

01

土地整备利益统筹赶超城市更新,或将成为股票土地开发的主流模式

土地整合利益作为土地整合市场的主流模式,不仅可以满足政府重大产业、公共利益设施和一揽子解决土地历史遗留问题的需求,还可以利用股份公司和市场实体,激发其参与热情,可以更好地平衡各方的利益。

今年以来,城市更新新增计划项目共计批准 18 一、拆除规模约 12 公顷。

今年以来,城市更新新增计划项目共计批准 18 一、拆除规模约 12 公顷。去年同期是 44 一、拆除规模约 11.3 公顷,数量同比下降 140%的拆迁规模基本持平。在土地整备利益统筹方面,2022 年土地整备利益统筹新增计划项目总共计划 30 一、整备实施总规模 1704.8 公顷,同比 2021 年,数量增长 1 倍,规模增长 2.1 倍。根据上述比较数据,计划建立的土地整备利益总体规划项目规模已远远超过城市更新。

根据《深圳市》 2022 2022年年度城市更新和土地整治计划 全市通过城市更新和土地整备,实现土地保障规模 1000 公顷 , 其中,通过拆迁重建城市更新移交入库的公共利益用地不少于 100 公顷,土地整备完成不少于 900 公顷。可见,土地整备利益协调可能成为股票土地开发的主流模式。

02

政府加强对更新项目计划的控制,部分项目面临计划失效的风险

根据《深圳市城市更新和土地整治十四五规划》,未来将建立城市更新规划指标总量限制和流量控制机制,完善动态监督计划清理机制、绩效考核机制和定期通知机制,加强政府控制,督促股票项目多方面推进实施。9 月 19 日,宝安区城市更新和土地整治局发布了《宝安区西乡街》 107 发展带臣田老村区城市更新单位计划(无效)公告。9 月 19 日,宝安区城市更新和土地整治局发布了《宝安区西乡街》 107 发展带臣田老村区城市更新单位计划(无效)公告。该项目已成为自我发展以来的项目 2019 自年度实施计划有效期控制以来,第一个计划失效的项目值得业界关注。据统计,今年以来计划推迟公告项目总数 186 个别项目占全市项目更新项目的近五分之一(19%),部分项目处于计划失效期,可能面临计划退出的风险。

03

产业空间布局集中连片、产城一体化、集群集聚成的主要趋势

今年上半年,深圳市发布了《关于发展和扩大战略性新兴产业集群、培育和发展未来产业的意见》 20 先进制造业园区空间布局规划等一系列政策文件,为我市发展壮大战略性新兴产业集群,培育未来产业发展做好顶层设计。市规划局开展了《深圳市战新未来产业空间布局规划》 20 编制《先进制造业园区空间保障指南》,提出以国土空间总体规划为指导,优化产业空间布局,深化 20 在大先进制造业园区空间布局的同时,统筹规划 20 大科技创新产业集聚区,规划在市域范围内形成 “20 20战略性新兴产业和未来产业空间总体格局,总面积约 500 平方公里,未来将全面协调和优化深圳产业空间布局,确保产业空间供应,促进产业与城市一体化发展,承担重大产业项目的实施。《深圳市城市更新和土地整治十四五规划》明确了工业空间 高标准集聚,打造“两百平方公里”的优质产业空间,划定“工业改革” M0引导区,33 一平方公里以上的大面积工业土地整备空间等。《深圳市城市更新和土地整治十四五规划》明确了工业空间 高标准集聚,打造“两百平方公里”的优质产业空间,划定“工业改革” M0引导区,33 一平方公里以上的大面积工业用地装修空间等。20大报告提出“加快制造业强国建设”,深圳“稳定制造业基地”本盘,增强实体经济发展后劲,加快建设具有全球影响力的科技和产业创新高地”的产业发展目标将进一步强化。未来深圳产业发展呈以下特点:

一是产业空间精准定位,产业定位明晰,互补协同更显著;二是土地资源紧缺倒逼工业上楼,促进产业空间高效利用;三是强化龙头企业引领带动,以龙头企业为中心构建细分产业集群。

综上所述,第三季度城市更新市场有回暖迹象,项目审批进度加快。行业洗牌之际,市场动荡不断,但仍蕴含机遇。从计划立项数量和规模,利益统筹均已赶超城市更新,业内高度关注“利益统筹新政”出台。党的二十大报告明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,凸显住房结构倾斜公共属性。在加大居住用地供应大背景下,深圳第三季度城市更新新增规划批复 135.8 万㎡住宅,占比总量52%;利益统筹新增规划批复 198.2 万㎡住宅,占比总量71%,利益统筹成为存量供应居住用地的主流模式。在政府统筹力度加强,加快推进更新项目实施、“20+8”产业集群等背景下,产业空间布局集中连片、产城融合、集群集聚为主流趋势,保障重大产业、城市基础设施和公共服务设施等项目实施,加大居住用地供应已成定势,市场主体应顺势而为,积极抢占市场先机。

以上内容节选自《更新内参|2022年第三季度深圳更新整备市场研报》。

更多干货

01

研报课件城市更新项目包括什么(城市更新项目包括什么内容)

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《2022年深圳更新整备三季度发展回顾与趋势展望》

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城市更新项目包括什么(城市更新项目包括什么内容)合一城市更新集团,广东省三旧改造协会副会长单位,深圳市城市更新开发企业协会副会长单位,深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年,致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展,我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式,为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等,参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区,已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处,业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年,广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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